未来还会更让人惊讶的，等到楽9年末，我国常住人口城镇化率达到60.60%，比现在提高了四十多个百分点，城镇常住人口84843万人，出现世界级城市2个(深港组合、上海)，洲际城市3个(北京、广佛组合、天津)，国际化城市15个左右。
这些都是在短短三十年时间里完成的，如此速度在世界其他国家从未发生过，国外的城市规划经验完全派不上用场。
“同时随着改革开放的深入，城市的功能也有很大变化；很多工业职能化的城市开始向多职能转变，很多中心城市的金融、贸易、仓储、商业、信息等职能得到了多方面的发展，不少城市的旅游产业开始冒头。”
“而在我们东南沿海地区呢，开始大力发展外向型经济，这一点特区就是典范，无论是三来一补贸易，还是利用外国资金建设工厂都发展的红红火火！城市规划必须符合城市的经济发展需求，必须根据城市自身条件进行选择和发展。”
张主任思索片刻，认真地点点头，“是啊，特区和国内大部分城市的经济构成都不一样，所以就算是我们想借鉴其它城市的规划经验，也没有太好的办法！”
“同时城市人口结构变化和流动性的增加也会对城市规划产生影响，由于政策、生活习惯等因素的影响，如今城市人口的结构和过去也大为不同，单户家庭的人口数量在减少，这必然会影响到家庭住房户型的大小，进而影响到城市规划。”
“另外，流动人口的数量也在不断增加，尤其是各种大城市，尽管有诸多政策的限制，人民群众对幸福生活的渴望依旧不会改变，他们还是会想方设法进入大城市，来寻找勤劳致富的机会。”这一点在特区尤为突出。
对此张主任也是感慨颇深，如今的特区不是随随便便都能进来的，他们也花费了大量的人力物力来限制进入特区的人口，但收效甚微。
“这些流动人口为城市建设提供了充足的劳动力，也满足了工厂、商业、物流等领域的用人需求，可以说每座大城市光鲜的背后，都离不开他们的贡献，我们总不能让人家在城市里耗尽了青春，最终却留不下来，所以在做规划的时候也应该考虑到这些人的需求。”
对此张主任暂时沉默，因为林楼的说法和他们的惯有思维有些不一样，但他是个务实的官员，知道问题既然出现了，那么就该想办法去解决，而不是装作看不到。
接着林楼说起了第四点，“这十年时间里，城市住宅和基础设施建设进展显著，根据我看到的数据，这段时间全国城镇住宅建设面积超过了12亿，半数以上城镇住户搬进了新家，人均居住面积提升到6.3平方米，比1980年高了近乎一倍！”
“虽然住宅建设规模宏大，但由于城市人口增长速度过快，仍然有四分之一的城市居民人均居住面积在4平方米以下，如何解决住房问题依旧是城市规划考虑的重点。”
“同时交通、供水、供电、绿化、排污等基础设施的问题同样需要解决，哦，特区倒是比北方城市好了些，不用考虑供暖的问题！”日后每年冬天都有人讨论南方供暖的问题，不过现在倒是没多少人在意这个。
“其中交通问题尤为关键，就拿北京的数据做例子吧，北京如今的机动车保有量已经接近四十万，自行车已经超过了六百五十万，明年就能达到七百万！这么多车行走在公路上，原来的道路早就不堪使用了！”
“虽然这些年也进行了大量的交通工程建设，但仍然满足不了日益增产的需求，平均车速下降，交通堵塞等情况越来越严重！”这还是林楼给吴委员提出宝贵建议，更改了规划方案的结果，不然情况更加严重。
“同时还有环境的问题，随着城市规模的增加，空气污染、水源污染、噪音污染、光污染等对环境的不利影响也在加大，如今国家已经在研究制定相应的法规政策了，我们在做城市规划的时候一定要考虑到这一点！”《环境保护法》将会在明年通过。
利用城市规划方案是可以减轻城市环境问题的，最简单的例子就是将容易产生污染的工厂规划在城市的下风向，在城市主要水源附近设置自然保护区，以避免人为因素对水源的污染等等，这些手段都已经很成熟了。
而对于光污染，大家暂时还没有太深的体会，全玻璃外立面的建筑如今可是非常时髦的，大家完全想不到这样的建筑日后会造成多大的麻烦、
“林工对问题的分析很透彻，那么您对该如何解决这些问题有什么想法没有？”张主任对这次谈话很满意，虽然人家看着年轻，但这方面的能力确实不是盖的，简简单单几句话，就把如今国内城市规划过程中存在的问题说得清清楚楚，可谓鞭辟入里。
“具体到特区的情况，我没有经过调查还不好说，不过针对这些大方向上的问题，我还是有一些思考的。”其实林楼对特区发展过程中城市规划方面存在的问题同样清楚，只是直接说出来有些不好解释罢了。
他还需要安排人手做一番调查，然后再那出结果，这样才会让人顺理成章的相信，但是这并不意味着他现在就什么也说不了。
“由于商品经济的发展，社会制度的改革，对城市职能和作用的认识深化，以及城市高速增长的影响，全国很多城市开始重视城市发展战略的研究，在这方面，吴委员对北京城市发展的规划可以视作表率。”
“起基本方法是从社会经济的发展和模式的选择来研究城市空间、地域的发展形态和基础设施的需求，相对于之前计划经济时代有了根本性的变化。”
“具体表现在两点，一是全面研究城市的经济条件和发展潜力，同时也包括历史、文化、教育、科技等各个方面，让规划由被动变为主动；二是通过一定方法对城市中长期发展进行科学的预测——一般考虑十五到二十年之间，再长就没多大意义了，也是不靠谱的——这比过去的五年又是一种进步。”
“当然，城市规划的技术要求加强了，对规划团队的水平要求也在提升，这也是之前你们寻找外国团队担任顾问的原因。”林楼说道。
“是啊，我们之前找国内规划院做出来的方案，给国外顾问团队看过之后提出了一大堆的问题，修改了好几次才勉强通过，在具体实施过程中也的确发现，如果按照原来的方案做的话，肯定会出一大堆的问题！”张主任连连附和。
“还有一个方面，过去呢，咱们大多数都把城市当成生产基地、消费中心，忽视了城市对周边区域的影响，现在提出区域经济发展应该以城市为中心；这种做法，对于合理安排农村剩余劳动力和乡镇企业的布局，以及从战略上更合理的发展城镇，有着重要作用。”
“如今的城市规划比过去更注重实施的问题，由于规划方案的滞后性，在现实操作中开始打破规划是终极形态理想蓝图的固有思维！”后世该规划会被人诟病，现在却是不得已而为之，因为继续沿用老旧的规划方案问题更大。
“但是这种修改一定要具有科学性，最好不要让其他因素影响到规划方案的合理性！”林楼隐晦地提醒道，做规划的最怕什么？当然是领导一拍脑门啊！
“同时也应该注意新技术的应用，城市规划是一项涉及多领域的交叉学科，社会学、经济学、心理学、交通运输学、环境学等等，以及系统工程、遥感技术、计算机技术等多种新技术的应用，也都将促使城市规划变得更加科学！”
林楼洋洋洒洒说了一大堆，张主任在哪里认真地听着，手上的笔基本上就没停过，飞快地记录下林楼的言论，这些对他来说都是非常宝贵的知识，也是提供给其他领导参考，决定要不要请林楼来担任这一职务的重要依据。
说完大方向上的东西，多少还是要聊点特区的具体内容的，所以在最后，林楼终于说到特区了，“特区的发展引发了全国上下的关注，我虽然没有进行过深入的研究，但是多少也看过一些资料。”
这下张主任听的就更认真了，“您说，您说，我们也想听取各种不同角度的见解，这样才能做出更正确的决策。”
“特区早期缺乏统一的规划控制，其是发展趋势是呈现点状自散式发展的；罗湖、蛇口与沙头角成为了特区发展的重点，随着时间的推移特区发展重心跟随规划逐渐向西转移；由于罗湖与国际大都市香江毗邻因此其在获得了良好的初期发展机会，成为了特区金融商贸的服务功能核心区域。”
“对，特区的发展基本就是遵循着这样的脉络。”看样子张主任对这一情况还算比较满意，“这么做也是为了发挥特区独有的地理优势么！能够和香江进行更便捷的对接！”
林楼点点头，“从发展初期的角度来看，这样的规划相对比较合理！”
张主任听出他的意思了，“您是说特区想要更好的发展，这么做就有些不够了？那您觉得要怎么做才更加合适？”
“没有那座大城市可以完全依靠其他城市发展起来，如果你们一直甘愿做香江的卫星城，这样的规划倒也没太大问题，但是我想张主任您肯定不甘心吧？”特区的发展最初的确占了靠近香江的便利，但是日后特区的经济规模就已经超过了香江。
这就不是光靠香江能解决的问题了，企鹅、菊厂、大疆等一系列高科技企业，逐渐取代香江，成了特区经济高速发展发动机。
“从目前来看，香江值得我们学习的地方还有很多！不过老人家也讲过了，要自力更生。”张主任借着老人家的话，表达了特区的态度。
“如果是这样的话，那么在城市规划中一定要树立起能够取代罗湖地位的方案来！”特区各个区之间的发展每阶段都有不同。
一开始是罗湖区，后来由于规划引导以及土地资源的限制，罗湖区的地位逐渐衰退，福田区得到了快速发展；十余年后，南山区由于其建设用地广阔开始成为了重心转移的对象；21世纪初期，宝安区的沿海岸地区也得到了快速的发展。
形成这一格局不仅仅是政府部门区域协调发展政策的作用，更多地是依赖其沿海地区优势，交通便利的结果；与此相比，靠近内陆的宝安区与龙岗区发展相对缓慢，但是从长远的趋势来看依然拥有巨大的发展潜力。
从这一变化可以看出，特区重心发展的演变是城市规划内部因素与外部因素的共同结果，是空间发展的自然过程；其城市发展转变特征主要是受到香江区位的影响，进而逐步朝着西部沿海地区、内陆地区发展。
这一发展过程的确受到了规划的影响，自从特区成立以来，在城市规划和建设上取得了令人瞩目的成就，但最终的城市规划和土地管理现状，也特区可持续发展战略与现代化国际性大都市的目标仍有不小的差距，而这其中有很多都是规划存在缺陷的原因。
“那么，具体的方案要怎么做呢？”张主任问道。
“这就必须先进行更加深入的调查，搜集更多的数据分析才行！”林楼现在能那出结果来，但是缺乏支撑结果的论据，而这些论据都必须通过调查来完成。
“如果你们需要的话，我会带队在特区停留一段时间完成调查工作，然后拿出一份报告来交给贵方。”林楼说道，想拿下这么大的项目，没点真东西可不行。